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Nach § 25 Abs. 5 GrStG können Gemeinden aus städtebaulichen Gründen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt (Grundsteuer C). Betroffen sind unbebaute Grundstücke, die der Grundsteuerpflicht unterliegen und innerhalb oder außerhalb eines Plangebiets trotz Baureife nicht baulich genutzt werden. Dabei sollen Hinderungsgründe zivilrechtlicher Art, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, bei der Beurteilung der Baureife außer Betracht bleiben. 

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9. Bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke maßgeblich. Im Sachwertverfahren ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln (§ 258 Abs. 1 BewG). Eine schematische Übersicht zum typisierten (vereinfachten) Sachwertverfahren nach den

§§ 258 bis 260 BewG enthält die Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/11085 vom 25.6.2019). 

Folgende Parameter sollen gelten:

• Einfamilienhaus mit Garage in Werne, NRW, Stichtag der Bewertung: 1.1.2022

• Grundstück: 506 qm

• Bodenrichtwert: 190 EUR/qm

• Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung: 134 qm

• Baujahr: 2014

• Jahresrohmiete Wohnfläche - Wertverhältnisse 1.1.1964: 4,10 DM/qm pro Monat

• Jahresrohmiete Garage - Wertverhältnisse 1.1.1964: 25 DM pro Monat

• Grundsteuerhebesatz der Stadt Werne: 665 %

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Zur Ermittlung des Steuermessbetrags wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese wird als Promillesatz angegeben und beträgt für bebaute Grundstücke grundsätzlich 0,34 ‰ (§ 15 Abs. 1 GrStG). Wegen der erhöhten Nettokaltmieten soll der Promillesatz nach dem Regierungsentwurf auf 0,31 ‰ gesenkt werden.

 

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Nach § 250 Abs. 2 BewG werden folgende bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren bewertet:

 

•    Ein- und Zweifamilienhäuser,

•    Mietwohngrundstücke und

•    Wohnungseigentum.

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Zum Grundvermögen gehören nach § 243 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG):

 

•    der Grund und Boden, das Gebäude, sonstige Bestandteile und das Zubehör,

•    das Erbbaurecht,

•    das Wohnungseigentum und das Teileigentum,

•    das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes.

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Bayern hat schon früh im Gesetzgebungsverfahren angekündigt, die Grundsteuer wertunabhängig nach den Flächen von Grundstücken und Gebäuden erheben zu wollen.

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Ab 2025 wird die Grundsteuer durch die Kommunen nach neuen Regeln erhoben. Die erste Hauptfeststellung (Feststellung der neuen Grundstückswerte nach neuem Recht) erfolgt bereits auf den Stichtag 1.1.2022. 

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Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 jedenfalls seit Beginn 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, die nicht ausreichend gerechtfertigt sind.

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Nach der aktuellen Rechtslage sind Einheitswerte neben den Steuermesszahlen und den von den Gemeinden festgelegten Hebesätzen Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Dabei ist folgende Formel relevant:

 

Berechnungsformel

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz

 

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Die neue und alte Grundsteuer im Überblick

Die Reform der Grundsteuer betrifft jeden Bürger – egal ob es sich um Eigentümer oder Mieter handelt. Und Fakt ist auch, dass die Neubewertung der über 35 Millionen Grundstücke zu einer echten Herkulesaufgabe werden wird. Grund genug, das alte und neue Prozedere bei der Berechnung der Grundsteuer vorzustellen.