Worauf ist ab 1. Januar 2014 zu achten?
Die Preise für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen sind in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen. Doch nicht nur die große Nachfrage lässt die Preise weiter steigen, auch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer sorgt ab 1. Januar 2014 für steigende Anschaffungskosten für Grundstücke. Grund ist die abermalige Erhöhung der Grunderwerbsteuer um1,5 Prozentpunkte. In Schleswig-Holstein werden damit ab dem 1. Januar 2014 statt aktuell 5 % Grunderwerbsteuer nunmehr 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig.
In einer Pressemitteilung des Finanzministeriums Schleswig-Holstein zu den Haushaltseckwerten für 2014 und zu Eckwerten der Finanzplanung bis 2023 führt das Finanzministerium Folgendes aus: „Die Mehreinnahmen aus der Erhöhung des Grunderwerbsteuersatzes auf 6,5 % dienen auch der Stärkung der Kommunen, die mit 15 Mio. €profitieren.DerNettoeffekt für den Landeshaushalt liegt bei zirka 66 Mio. €. Für privateImmobilienkäufer wird die höhere Belastung gegenwärtig durch das sehr niedrige Zinsniveau aufgefangen. Die Grunderwerbsteuer ist die einzige relevante Möglichkeit des Landes, die eigene Einnahmesituation zu beeinflussen.“
Es stellt sich hier ganz lapidar die Frage, ob die Grunderwerbsteuer zukünftig irgendwann wieder gesenkt wird, wenn das Zinsniveau steigen sollte. Diese Frage wird rein rhetorisch bleiben, da mit sinkenden Steuern nicht zu rechnen ist.
Mit der Erhöhung des Grunderwerbsteuersatzes zum 1. Januar 2014 stellt sich die Frage, wie reagiert werden kann und worauf hinsichtlich der Grunderwerbsteuererhebung zu achten ist. Die „Stellschrauben“ bei der Festsetzung und Erhebung der Grunderwerbsteuer sind zwar nicht groß, aber durchaus beachtenswert. Das Grunderwerbsteueraufkommen lag im Jahr 2012 bei rund 7,3 Mrd. €. Die Grunderwerbsteuer macht etwa 1,3 % des Steueraufkommens in Deutschland von rund 600 Mrd. € aus (Quelle: Bundesfinanzministerium (BMF)).
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, da sie an einen VorgangdesRechtsverkehrs (inderRegel derKaufvertragüber einGrundstück) anknüpft.
Zugleich ist die Grunderwerbsteuer eine direkte Steuer, da der Steuerschuldner auch der Träger der Grunderwerbsteuer ist. Die Verwaltungsund die Ertragskompetenz der Grunderwerbsteuer liegt bei den Bundesländern. Darin begründen sich die unterschiedlichen Steuersätze der Länder. Von 2006 an, als es noch einen einheitlichen Grunderwerbsteuersteuersatz von bundesweit 3,5 % gab, wurde die Grunderwerbsteuer auf nunmehr 6,5 % in Schleswig-Holstein erhöht.
Grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge
Der Grunderwerbsteuer unterliegengemäߧ1Absatz1Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)nurRechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgänge sind im Grunderwerbsteuergesetz genau bezeichnet. Der wesentlichste Vorgang ist hierbei der Kaufvertrag über ein Grundstück. Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Grundstück zu übereignen. Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen und das Grundstück abzunehmen. Die Grunderwerbsteuer knüpft an das Vorliegen eines rechtswirksamen Verpflichtungsgeschäftes an. Sie entsteht, wenn ein notarieller Vertrag vorliegt,indem sichderVerkäufer verpflichtet hat, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen, und der Käufer sich andererseits verpflichtet hat, das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer entsteht unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits entrichtet wurde.
Hinweis: Der Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrages noch im Jahr 2013 führt dazu, dass die Grunderwerbsteuer noch nach dem alten Satz von 5 % (Schleswig-Holstein)berechnet wird. Eile ist geboten!
Ausnahmen von der Besteuerung
Mit steigenden Grunderwerbsteuersätzen erhalten die Ausnahmen von der Grunderwerbsteuererhebung eine zunehmende Bedeutung. Denn nicht alle Vorgänge unterliegen der Steuerpflicht.
Die wichtigsten Ausnahmen von der Besteuerung sind:
● §3Nr. 1 GrEStG: die Gegenleistung (Kaufpreis) beträgt nicht mehr als 2.500 €. Dies ist kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Das bedeutet, dass ein Erwerb in Höhe von 2.500 € steuerfrei ist, für einen Erwerb in Höhe von 2.501 € jedoch Grunderwerbsteuer für den gesamten Betrag zu zahlen ist.
● §3Nr. 2 GrEStG: der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkung unter Lebenden im Sinne des ErbStG. Ererbte oder geschenkte Grundstücke unterliegen damit nicht der Grunderwerbsteuer. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Schenkung unter einer Auflage erfolgt, zum Beispiel unter Nießbrauchsvorbehalt. In diesem Fall entsteht Grunderwerbsteuer in Höhe des Wertes solcher Auflagen, die bei der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer abziehbar sind.
● §3Nr. 3 GrEStG: der Wert eines zum Nachlass gehörenden Grundstückes durch Miterben zur Teilung des Nachlasses
● §3Nr. 4 GrEStG: Der Erwerb durch den Ehegatten/Lebenspartner des Veräußerers
● §3Nr. 5 GrEStG: der Erwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt
● §3Nr. 6 GrEStG: der Erwerb durch eine Person, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt ist (Kinder)
● §5GrEStG: der Grundstückserwerb einer Personengesellschaft von einem ihrer Personengesellschafter. Hierunter verbirgt sich beispielsweise die Veräußerung von Grundstücken an eine Personengesellschaft, an der der Veräußerer beteiligt ist. Veräußert nämlich ein Gesellschafter ein Grundstück an eine Personengesellschaft (zum Beispiel Biogasanlagenbetreibergesellschaft), unterliegt der Anteil, zu dem der Veräußerer an der erwerbenden Personengesellschaft beteiligt ist, nicht der Grunderwerbsteuer (wird vielfach nicht beachtet).
● §6GrEStG: der Grundstückserwerb eines Personengesellschafters von seiner Personengesellschaft (umgekehrter Vorgang) Wie man sieht, ist eine Vielzahl von Grundstücksgeschäften grunderwerbsteuerbefreit. Die wichtigsten sind sicherlich die Grundstückserwerbe durch Ehegatten/Lebenspartner, durch Kinder und Grundstücksgeschäfte mit Personengesellschaften. Den Befreiungsvorschriften ist im Hinblick auf die steigende Grunderwerbsteuer besondere Beachtung zu schenken.
Grundstücke im Sinne des GrEStG
Unter Grundstücken im Sinne des GrEStG sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechtes zu verstehen. Bestandteile eines Grundstückes sind neben dem Grund und Boden auch diemit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Das bedeutet, die Steuer wird beim Kauf eines Grundstückes mit aufstehenden Gebäuden auch auf den Wert des Gebäudes erhoben.
Nicht zu den Grundstücken werden gerechnet:
● Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören
● Zubehör im Sinne des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB): Zubehör sind bewegliche Sachen und alle weiteren Gegenstände, die nicht fest mit dem Grund und Boden oder mit dem Gebäude verbunden sind.
● Miterwerb von landwirtschaftlichen Betriebsvorrichtungen; hierunter sind unter anderem zu verstehen: Miterwerb von Maschinen und Betriebsvorrichtungen wie Melkanlagen, Kühleinrichtungen, Silos, Trocknungsanlagen, Tankanlagen, Förderbändern, Gülleanlagen und Dränagen.
Zahlung der Grunderwerbsteuer
Gemäß § 18 des GrEStG sind Notare verpflichtet, der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle zusammen mit dem zu beurkundenden Kaufvertrag eine aus fünf Durchschriften bestehende Veräußerungsanzeige einzureichen. Eine dieser Durchschriften enthält auf einer Seite die Daten des Vertrages und auf der anderen Seite als Blankoformular die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer des Grundstücks.
Obgleich die Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, sind die Grundbuchämter laut § 22 GrEStG gesetzlich angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorzunehmen. Im Ergebnis ist damit eine Grundbucheintragung ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.
Fazit
Einzelne Bundesländer, insbesondere Schleswig-Holstein, machen von ihrem gesetzlich gesicherten Recht Gebrauch, im Rahmen der Verwaltungs- und Ertragskompetenz die Grunderwerbsteuersätze nach oben zu schrauben, um damit eigene Einnahmen zu erhöhen. Da die Zahlung der Grunderwerbsteuer Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, muss diese im Zusammenhang mit einem Grundstückserwerb gezahlt und einkalkuliert werden. Bei steigenden Grunderwerbsteuersätzen kommt der Beachtung von Steuerbefreiungsvorschriften und der Beurteilung, was als Grundstück im Sinne des GrEStG zu verstehen ist, eine zunehmende Bedeutung zu.
Wenn der Erwerb eines einzelnen unbebauten Grundstückes noch wenig Gestaltungspotenzial beinhaltet, ist die grunderwerbsteuerliche Beurteilung von Kaufverträgen über gesamte Betriebe über Hofstellen beispielsweisemitMaschinenvorrichtungen und Betriebsvorrichtungen schon wesentlich bedeutsamer.
Durch geschicktes und zulässiges Aufteilen kann hier Grunderwerbsteuer vermieden werden. Ganz wichtig ist, dass in den Fällen, in denen bereits im laufenden Jahr 2013 ein Grundstückskauf wirtschaftlich ausgehandelt wurde, noch im Jahr 2013 ein Notartermin vereinbart wird, um denVertrag abzuschließen. So sichert man sich die Anwendung des günstigeren Steuersatzes von 5 % (SchleswigHolstein) für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer.
Grundstückskäufer, Steuerberater und Notare werden zukünftig noch enger bei der Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages zusammenarbeiten müssen, als sie es ohnehin schon tun.
Autor Stefan Heins
wetreu LBB