Baurecht und Höfeordnung

Baurechtlich gilt grundsätzlich, dass der Außenbereich von der Bebauung frei zu halten ist. Deshalb bedarf es einer baurechtlichen Privilegierung, damit im Außenbereich überhaupt gebaut werden darf. Landwirtschaft gilt grundsätzlich als privilegiert. Um dem Strukturwandel der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, wurde diese Privilegierung die vergangenen Jahre aufgeweicht. So wurden beispielsweise Umnutzungen zu Lagerräumen oder Wohnungen möglich. Zuletzt hat das Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft (BMEL) in seiner Meldung vom 5. September 2024 eine Änderung im Baurecht für Landwirte bekannt gegeben: Demnach kann ein ehemaliges landwirtschaftliches Gebäude, das innerhalb der letzten zehn Jahre (vorher sieben Jahre) landwirtschaftlich genutzt wurde, grundsätzlich privilegiert umgenutzt werden. Man spricht bei diesen Umnutzungen in der Regel von „Teilprivilegierungen“. Zudem gilt weiterhin bei Umnutzung zu Wohnraum die Fünf-Wohnungen-Grenze als privilegiert beziehungsweise teilprivilegiert. Trotz privilegiertem Umbau wird eine Genehmigung vom Bauamt benötigt. Diese bedarf einer Einzelfallentscheidung. Eine Bauvoranfrage ist daher ratsam. Neben dem Baurecht ist auch die Höfeordnung von großer Bedeutung. Wurde ein Hof im Sinne der Höfeordnung übertragen, können nach § 13 Absatz 4 HöfeO Nachabfindungsansprüche entstehen, wenn innerhalb von 20 Jahren nach Hofübernahme eine Umnutzung zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken erfolgt und hieraus erhebliche Gewinne entstehen.

Gebäudeumnutzung im Steuerrecht

Damit durch Umnutzungen von landwirtschaftlichen Gebäudeteilen keine ungewollte Steuerlast entsteht, ist für jeden Einzelfall eine Prüfung erforderlich. Folgende Steuerarten können von einer Gebäudeumnutzung betroffen sein: Einkommensteuer, Erbschaftund Schenkungsteuer, Grundsteuer und die Umsatzsteuer. 

Gebäude­umnutzung nach Einkommen­steuerrecht

Das Einkommensteuergesetz (EStG) unterscheidet zwei Vermögenssphären: Privatvermögen und Betriebsvermögen. Wechselt ein Grundstück zwischen diesen Vermögenssphären, hat dies immer steuerliche Konsequenzen. Es ist daher zunächst festzustellen, in welcher Vermögenssphäre sich das umzunutzende Grundstück befindet. Auch ein nicht mehr aktiv betriebener landwirtschaftlicher Betrieb stellt steuerlich oft noch landwirtschaftliches Betriebsvermögen dar. Es gilt nämlich nach § 16 Absatz 3b EStG das sogenannte Verpächterwahlrecht. Demnach können landwirtschaftliche Betriebe sogar generationsübergreifend an andere Landwirte verpachtet sein, ohne dass eine Betriebsaufgabe erklärt wurde. Denn nur die aktiv erklärte Betriebsaufgabe sorgt für den Wechsel vom Betriebsvermögen zum Privatvermögen. Das Privatvermögen unterliegt (außerhalb der Sonderregelungen der privaten Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG) grundsätzlich nicht der Besteuerung. Damit hat der Fiskus letztmalig die Chance der Besteuerung des Vermögenszuwachses beim Wechsel des Betriebsvermögens in das Privatvermögen. Dies erfolgt nach dem Einkommensteuergesetz durch steuerpflichtige Entnahme aus dem Betriebsvermögen. Der Gewinn ermittelt sich anhand des Teilwerts (am Markt erzielbarer Verkaufspreis) abzüglich des Buchwertes. Dieser fiktive Gewinn unterliegt grundsätzlich dem laufenden Steuersatz und kann nicht durch steuermindernde Rücklagen wie die §-6b-Rücklage kompensiert werden. Ein Wechsel vom Betriebs- in das Privatvermögen (Entnahme) sollte deshalb verhindert werden. Eine solche Entnahme entstünde unter folgenden Umständen: bei eigener außerbetrieblicher Nutzung und bei 
unentgeltlicher Nutzungsüberlassung (Ausnahme Sonderbetriebsvermögen).

Gebäude­umnutzung nach Erbschaft-/ Schenkung­steuerrecht

Wird ein Hof an die Hofnachfolger übertragen, gilt sowohl im Rahmen der Erbschaft als auch im Rahmen der Schenkung (unter Lebenden) eine Steuerbegünstigung nach § 13a, § 13b Erbschaftsteuergesetz (ErbStG), die in der Regel die vollumfängliche Freistellung der Vermögensübertragung nach Erbschaftsteuergesetz ermöglicht. Diese Steuervergünstigung nach § 13a ErbStG ist an einige Behaltefristen geknüpft, die je nach Einzelfall bei schädlicher Verfügung unterschiedlich große Folgewirkungen haben. Dies sind die wichtigsten Behaltensfristen: 

• Nutzungsänderung innerhalb von 15 Jahren nach Hofüberlassung: In diesem Zeitraum gilt die bewertungsrechtliche Behaltensfrist des landwirtschaftlichen Vermögens nach § 162 Absatz 4 Bewertungsgesetz (BewG). Eine schädliche Verfügung in dieser Frist führt zu einem höheren Wertansatz, der je nach Art der Steuerbefreiung im zweiten Schritt teilweise zu einer Steuerlast führen kann.
• Nutzungsänderung innerhalb von fünf Jahren nach Hofüberlassung: zusätzlicher (anteiliger) Wegfall der Steuerbefreiung nach § 13a Absatz 6 ErbStG im Fall der Regelverschonung.
• im Rahmen der Optionsverschonung verlängert sich die Frist auf sieben Jahre. Der steuerliche Grundfall der Steuerbefreiung nach § 13a ist die Regelverschonung, bei der grundsätzlich 85 % des Hofvermögens steuerfrei gestellt werden. In einigen Fällen bietet es sich aber an, das Wahlrecht zur Optionsverschonung auszuüben. Dies hat zur Folge, dass das Hofvermögen zu 100  % steuerbefreit übertragen werden kann, die Behaltensfristen aber auch verschärft werden. Die längste Frist beträgt somit 15 Jahre, aber nicht jede Fristverletzung muss unbedingt einen Steuerschaden mit sich führen. Es kommt wie so oft auf den Einzelfall an. Dies bedeutet, dass eine Umnutzung innerhalb von 15 Jahren nach Hofübertragung unbedingt mit dem steuerlichen Berater durchgesprochen werden muss, um Steuerschäden zu vermeiden. Zudem wird die Umnutzung auch Folgen für bevorstehende Hofübertragungen haben. Sobald eine Umnutzung stattgefunden hat, ist das Gebäude insoweit nicht mehr dem begünstigten inländischen Wirtschaftsteil des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens nach § 13b Absatz 1 Nummer 1 ErbStG zuzuordnen, was zumindest zu einer Änderung des Vermögenswertes führt.

Gebäude­umnutzung nach dem Grund­steuerrecht

Das Vermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes unterliegt der Grundsteuer A. Nicht der Land- und Forstwirtschaft zuzurechnendes Grundvermögen unterliegt der (höheren) Grundsteuer  B. Sollte es also zu einer Nutzungsänderung kommen, muss auch im Rahmen der Grundsteuer mit steuerlichen Folgen gerechnet werden. Die Höhe dieser steuerlichen Folge hängt auch von der jeweiligen Gemeinde und dmn Umfang der Umnutzung ab und kann deshalb nicht allgemein beziffert werden. Seit dem 1. Januar 2025 müssen aus diesem Grund Nutzungsänderungen jährlich dem Finanzamt gemeldet werden. Diese sogenannten Änderungsanzeigen müssen bis zum 31. März jedes Jahres abgegeben sein und haben den Charakter einer Steuererklärung. Sie werden bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe von der Finanzverwaltung mit Verspätungszuschlägen sanktioniert. Diese Änderungsanzeigen betreffen nicht nur Nutzungsänderungen, sondern auch jede Änderung der bewirtschafteten Fläche oder des Tierbestands. Faktisch ist damit fast jeder landwirtschaftliche Betrieb jährlich zu einer Änderungsanzeige verpflichtet.

Gebäude­umnutzung nach dem Umsatz­steuerrecht

Die Umsatzsteuer wird in vielen Fällen nicht von der Umnutzung eines Gebäudes betroffen sein. Dennoch sollte man die Umnutzung auch im Rahmen der Umsatzsteuer prüfen. Grundsätzlich kann sie nämlich insbesondere zu einer Vorsteuerkorrektur führen. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Berichtigungszeitraum von zehn Jahren nach Anschaffung/Herstellung noch nicht abgelaufen ist. Sollte in diesem Zeitraum ein bisher umsatzsteuerpflichtig genutztes Gebäude nunmehr steuerfrei genutzt werden, muss die ehemals geltend gemachte Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden.