Bei der Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil ist nach § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) wie folgt zu unterscheiden:

• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass nur die auf den entgeltlich überlassenen Teil entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sind.
   
• Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsüberlassung als entgeltlich, sodass die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang abziehbar sind.
   
• Bei einer Nutzungsüberlassung zu mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug nur dann möglich, wenn sich bei einer Totalüberschussprognose auf Dauer ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt. Ist dies nicht der Fall, ist ein Werbungskostenabzug nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung möglich.
   

Beachten Sie | Bei Vergleich der vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Miete ist die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, also die ortsübliche Warmmiete maßgebend.

Beispiel

A vermietet eine zuvor fremd vermietete Wohnung an seine Tochter. Das Mietverhältnis ist zivilrechtlich wirksam und wird wie vereinbart durchgeführt. Die Wohnung war zuvor für 500 EUR zzgl. 150 EUR Umlagen fremd vermietet. Die Kaltmiete (500 EUR) ist gegenwärtig weiterhin ortsüblich. Die Tochter übernimmt sämtliche Umlagen (entspricht hier 150 EUR monatlich) und zahlt zudem eine Miete von 285 EUR.

Lösung: Die ortsübliche Miete beträgt 650 EUR, die vereinbarte Miete demgegenüber 435 EUR, sodass die Entgeltquote bei 66,9 % liegt. Somit ist die Wohnungsüberlassung als entgeltlich zu beurteilen und A kann die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen.

MERKE | Durch den fortschreitenden Mietniveauanstieg muss die Grenze von 66 % im Auge behalten werden. Wird die Grenze unterschritten, sollte die Miete angepasst werden, um den vollen Werbungskostenabzug weiter zu sichern.

Die Regelung in § 21 Abs. 2 EStG bezieht sich lediglich auf Fälle der Wohnungsüberlassung, gilt aber nicht für die Verpachtung von Gewerbeflächen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat bei einer verbilligten Verpachtung eine Aufteilung nur dann zu erfolgen, wenn die vereinbarte Gegenleistung mehr als ein Viertel unter der ortsüblichen Marktpacht liegt. Eine Abweichung von bis zu einem Viertel ist dagegen steuerlich unbeachtlich.

Beachten Sie — Auch die Einhaltung dieser Toleranzgrenze bedarf der regelmäßigen Überprüfung. Bedeutsam ist auch, dass bei Überlassung von Gewerbeflächen die Nettokaltmiete bzw. Nettokaltpacht ohne Umlagen mit der ortsüblichen Miete oder Pacht zu vergleichen ist.
 

Quelle | § 21 Abs. 2 EStG; BFH-Urteil vom 11.3.2025, Az. IX R 11/22; BFH-Urteil vom 10.10.2018, Az. IX R 30/17